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안녕하세요, 법무법인 이현입니다.
보증금을 돌려받는 과정이 느리면 불안하고 불편해집니다.
부동산 거래의 경우 큰 금액이 걸려있기 때문에 사기에 대한 불안감이 커질 수밖에 없습니다.
돈을 돌려받기가 어려워지기 시작하면 내가 절차를 잘못한 것은 아닌지, 돈을 제대로 돌려받을 수 있을지 불안한 의문이 생긴다.
그 중 보증금 환불 절차 및 주의사항에 대해 알려드리고자 합니다.
보증금이 반환되지 않으면 어떻게 되나요? 보통 집주인이 새 임차인이 들어올 때만 보증금을 줄 수 있다며 보증금 반환을 막는 상황이 많다.
먼저, 주택임대차보호법상 반대권과 우선상환권이 있는지 확인해야 합니다.
1. 임대 건물을 점유하고 있습니까?2. 입주신고 및 확정일자 유무* 전세권리 등록 여부, 전세보증보험 가입 여부 등을 조사합니다.
전세보증금반환, 전세사기 법률상담 개인정보취급방침 및 마케팅 활용 동의 전문변호사 1:1 상담 0회 신청일자 성명 문의처리현황 2024-02-06 김*** 2024-02-06 이* * 임대차 사기 상담 완료 2024-02-06 김* * 명도 소송 대응 완료 2024-02-06 최 * * 유치권 담보대출 취소 협의 완료 2024-02-06 최 * * 2024년 도시개발 협의 대기 -02-06 권 * * … 보증금을 못받았으니 나중에 이사하세요!
보증금을 받지 못한 상황에서 부득이하게 이사를 나가더라도 가능하면 그렇게 하지 않는 것이 최선입니다.
물권(점유권)이 채권보다 우선하기 때문이다.
또한, 소송을 제기하기 전 내용증명을 통해 문제를 해결할 수도 있습니다.
내용증명 자체는 법적인 효력이 없으나, 법무법인의 이름으로 보내실 경우 법적인 조치를 취해야 한다는 압박감으로 느껴질 수 있으며, 문제가 예상보다 빨리 해결될 수 있습니다.
또한, 내용 증명은 향후 소송 발생 시 법적 증거로 활용될 수 있습니다.
이사해야 한다면 어떻게 하나요? 임대권등기명령과 전세권 등이 등기되면 점유권을 상실하더라도 그 법적 효력은 유지됩니다.
다만, 이의권 및 우선지급권은 다른 장소로 이전할 때에는 점유권이 상실되어 그 효력을 상실합니다.
따라서 보증금이 반환되지 않는 상황이 발생할 수 있습니다.
이사를 할 수 없어 기존 임대주택에 머물 수밖에 없는 경우도 있습니다.
이사를 해야 하는 경우에는 임대차등기명령을 신청하여 이의권과 우선상환권을 유지할 수 있습니다.
계약 종료 후에도 보증금이 반환되지 않는 경우, 임차인은 해당 주택을 관할하는 법원에 가서 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다.
이때 집주인의 동의 없이 단독으로 진행할 수 있습니다(약 2주 정도 소요). 보증금 보전을 위한 가압류 신청이 내용증명에도 불구하고 해결되지 않으면 결국 법원까지 가야 하는 상황이 됩니다.
집주인이 보증금을 제공할 수 없다고 주장하고 자산을 은닉할 위험이 있는 경우 어떻게 되나요? 소송을 제기하기 전에 공탁금 보전을 위해 가압류 신청이 필요할 수도 있습니다.
소송에서 승리하더라도 보증금을 받지 못할 수도 있습니다.
따라서 먼저 가압류를 신청하여 지분의 상실을 방지하는 조치를 취해야 합니다.
소송이 부담스럽다면? 소송을 진행하기 전 지급명령 시스템을 이용해 보실 수 있습니다.
소송보다 빨리 해결될 수 있고, 채권자의 신청만으로 변론 없이 지급명령이 가능하며, 지급명령이 나오면 승소판결과 같은 효과가 있기 때문이다.
지불 명령을 신청하면 집주인은 15일 이내에 응답해야 합니다.
답변이 없을 경우 결제주문이 확정되며, 보증금이 강제 회수될 수 있습니다.
그러나 집주인이 이의를 제기하면 지급명령 절차는 소송으로 넘어가게 된다.
이 경우 소송을 진행할 수밖에 없습니다.
따라서 지급명령을 신청할 때에는 소송을 고려해야 합니다.
예금보증보험으로 예금환급과정을 미리 예방하세요!
과거에는 보증금 환불을 받는 것이 신뢰를 바탕으로 이루어지는 경우가 많았습니다.
그러나 전세사기 등이 만연해지고 피해금액이 증가함에 따라 사전 보험 가입이 필수로 인식되고 있습니다.
전월세보증금보험에 미리 가입한 경우, 임대기간 종료 후에도 임대보증금이 집주인에게 반환되지 않을 경우, 임차인은 주택도시보증공사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
그 후 주택도시보증공사는 구상권을 통해 집주인으로부터 보증금을 회수한다.
보증금 환불 절차나 부동산 관련 법률이 어렵다고 느끼실 수도 있고, 그 과정이 부담스러울 수도 있습니다.
혼자서 진행하기 어려우시거나, 소송이 기각되지 않고 임대보증금 전액을 제대로 회수하고 싶으시다면 이현의 문을 두드리세요. (성공 사례 확인) 차원이 다른 법무법인 이현, 29년 경력, 대표 변호사, 원스톱 법률 서비스, 수천 건의 성공 사례, 형사, 민사, 행정, 노동, 이혼, 부동산 소송 이현. co.kr