최근 수도권 핵심지역의 가격이 급등하고 있습니다.
상류지역으로의 이전을 고민하던 분들은 직접 경험해보셨을 수도 있겠습니다.
이런 부동산 상황을 감안하여 8월 8일 뜨거운 부동산 대책이 나왔습니다.
오늘은 8.8 부동산 대책의 핵심 요점과 서울 그린벨트 해제 예정 지역, 투기 방지를 위한 토지거래허가제 적용 지역, 이로 인한 수혜 지역을 정리해보도록 하겠습니다.
설명드린 대로 내용이 길어졌지만, 서울 그린벨트 해제에 대해 궁금하신 분들은 목차를 꼼꼼히 읽어보시고 바로 2번으로 넘어가시기 바랍니다.
1. 8.8 부동산 정책 요약 2. 서울 그린벨트 해제 예정 지역은? 3. 서울 그린벨트 해제 수혜 지역 요약 1. 8.8 부동산 정책 요약 현재 강남 3구, 요산, 마포, 성동 등 서울 핵심 지역을 중심으로 상승세가 확대되고 있습니다.
신축 및 준신축을 중심으로 상승하고 있습니다.
또한 2024년 초부터 거래량이 점차 증가하고 있습니다.
반면 전세사기 우려로 빌라, 오피스텔 수요가 크게 줄었고, 빌라, 오피스텔 등 비아파트와 지방주택은 여전히 침체 상태입니다.
따라서 수도권과 지방, 아파트와 비아파트를 구분하는 정책이 필요합니다.
아파트 공급은 인허가 -> 공사 -> 준공 순으로 진행됩니다.
우선 서울시는 허가를 받을 만한 토지가 부족한 문제가 있는데, 그것을 제쳐두더라도 허가와 건축이 줄고 있습니다.
아파트 허가뿐만 아니라 비아파트도 급격히 줄었습니다.
최근 완공된 건물은 늘었지만 앞으로 허가와 건축이 줄면서 장기적으로 공급할 주택이 심각하게 부족합니다.
1) 아파트 공급 관련 내용 따라서 도심 아파트 공급을 늘리기 위해 재개발 사업의 가속화를 지원하고, 1차 신도시를 포함한 기존 계획도시의 재개발을 적극 추진하면서 공급을 확대하고, 빌라 등 비아파트 시장을 정상화하기 위해 세제 지원 혜택 외에도 공공부문에서 신축 및 기존 건물을 매수하여 전세 공급을 확보하겠습니다.
대부분 정부에서 주택시장을 안정시키기 위해 아파트 공급을 확대하는 정책을 내놓았고, 비슷한 듯합니다.
구체적으로 살펴보면, 각 재개발사업 계획에 대한 복잡한 절차를 개선해 속도를 내는 것입니다.
(동의요건 완화, 동네별 완화) 1차 신도시에서 시범지구를 선정해 공급하는 것입니다!
사실 현재 일산, 분당, 평촌 등 1차 신도시에서 시범지구 설명회를 열고 있으며, 각 단지에서 동의를 받고 있습니다.
또한 정비사업의 최대 용적률을 법정 상한에서 늘릴 수 있도록 허용하고, 사업성을 고려해 임대주택 비율을 차등적으로 완화할 예정입니다.
2) 비아파트 주택 관련 비아파트 주택의 경우 공사비 상승, 인건비 상승, 대출금리 상승, 전세사기 문제 등으로 찬바람이 불고 있습니다.
이 공급이 정상화될 때까지 공공주택을 한도 없이 월세로 공급하겠다고 밝혔습니다.
이를 위해 건설업체에 대한 취득세를 완화해 주겠다고 했습니다.
등록된 임대사업자의 경우 취득세와 재산세가 감면되고, 단독주택자가 소형주택을 매수하거나 6년 단기임대차계약을 등록하면 1가구 1주택에 대한 특례가 적용된다.
신축 소형주택을 매수할 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정에서 주택수는 제외된다.
기존 소형주택의 경우 12월 27일까지 매수하여 임대주택으로 등록하면 과세표준 산정 주택수에서 제외된다고 한다.
하지만 이런 정책이 있다 하더라도 다주택자가 아닌 단독주택자가 현재 상황에서 소형주택을 얼마나 구매할지는 의문이다.
특히 아파트는 포함되지 않기 때문이다.
그래도 생애 처음으로 소형주택을 매수하는 사람은 취득세 감면 혜택을 받고 신청 시 무주택자로 인정받을 수 있어 전세사기 피해자가 거주하던 빌라나 오피스텔을 경매로 매수하는 경우에 도움이 될 듯하다.
하지만, 무주택자가 신청할 경우 첫 주택으로 빌라나 오피스텔에 대한 수요가 늘어날까요? 잘 모르겠네요. 또, 세입자의 경우 집주인의 동의 없이도 집주인이 소유한 주택 수를 확인할 수 있고, 안전한 집주인에게는 확인서를 주는 정책이 있습니다.
최근 전세 사기 등의 우려로 아파트 전세와 월세 수요가 크게 늘어났는데, 이는 빌라와 오피스텔로 다시 이사할 수 있도록 안심을 주기 위한 것입니다.
(다만, 아직 법이 개정되지 않았습니다…) 전세 사기나 전세 사고(..)가 늘어나면서 HUG 보증 보험이 필수가 되었습니다.
게다가 HUG가 떠안는 금액도 상당합니다.
HUG가 경매 주택을 낙찰받아 임대하고, 재판매 조건으로 대위변제하여 주택을 매수하여 임대하는 방식으로 전세 임대 사업을 확대하려는 것입니다.
2. 서울 그린벨트 해제 예정 지역은? 서울은 현재 포화상태로 대규모 신도시급 아파트 단지를 짓기 어려워 보인다.
이에 서울 및 서울주변의 그린벨트를 활용해 신규 택지를 공급한다고 밝혔다.
신규 택지 공급은 11월 24일 공고될 예정이며, 그때까지 서울 그린벨트 전역과 서울에 인접한 수도권은 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 임시 지정된다.
수도권 그린벨트 현황은 다음과 같다.
경기도가 가장 많고, 그 다음이 서울, 인천 순이다.
서울 주변에 개발제한구역이 있는 것을 알 수 있다.
특히 서초구 바로 아래 과천은 거의 전부 그린벨트 지역이다.
국토교통부는 송파구 방이동, 오금동, 마천동, 하남시 감일동, 감북동, 초이동, 가미동 일대를 2024년 8월 13일부터 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 재빨리 지정했다.
(사실 토지거래허가구역 세부 내역을 보면 정부가 선호하는 투자처다…) 또 서울시는 서초구 내곡, 방배동, 강남구 개포, 자곡, 세곡, 수서동 등 법정동 79곳을 토지거래허가구역으로 지정했다.
이 지역들은 그린벨트가 해제될 가능성이 높을 것으로 보인다.
해당 구역은 아래 지도와 같다.
클릭해서 확대하면 된다.
3. 서울 그린벨트 해제 수혜지역 정리 위의 사진만 봐서는 어디인지 알 수 없어서, 전에 그린 가격표 위에 올려놓았습니다.
위치를 이해하실 수 있도록 하나하나 지도를 그렸기 때문에 정확하지 않을 수 있으니, 이해를 위한 참고자료로만 활용해주세요. (하지만 수고 많으셨습니다.
. 박수 부탁드립니다…) 3, 5호선 주변 지역입니다.
이 지역 위는 잠실 감일지구, 아래는 거여 마천 신도시입니다.
토허지구로 묶여 있지만 주변 아파트도 수혜를 받을 것 같은데요? (잠실은 이미 살기 좋은 곳… 갖고 싶네요.) 지금까지 8.8 부동산 대책과 수도권 그린벨트 해제 수혜지역을 정리했습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사하고, 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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